Maison, appartement : que devient un bien immobilier en cas de divorce ?

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Le foyer n’est plus le nid douillet du couple et la procédure de divorce s’impose… La répartition des biens devient alors une question centrale. En conséquence, le patrimoine immobilier commun ou le logement familial doivent être partagés.

Seulement, on ne peut pas couper un immeuble en deux, les ex-époux ne peuvent pas non plus décider d’y habiter de manière alternée comme ce serait le cas avec la garde d’enfants. Le processus de partage des biens immobiliers est encadré et doit donc passer devant des professionnels du droit. 

Partager des biens immobiliers nécessite un notaire

Un conjoint a constitué un patrimoine immobilier dont il est l’unique propriétaire ? Donner une partie de son patrimoine serait injuste ! Heureusement pour lui, le statut de ses immeubles reste inchangé. En effet, en matière de divorce se pose la question des biens immobiliers uniquement si les deux époux en sont propriétaires. Dès lors, le notaire est obligatoire.

Le terme juridique du partage entre époux est celui de la “liquidation du régime matrimonial”. Son déroulé dépend du type de divorce choisi :

• En cas de demande de divorce amiable : la liquidation et l’affectation des biens immeubles se fait avant la signature de la convention de divorce
• En cas de divorce contentieux : le régime matrimonial pourra être liquidé avant, pendant ou jusqu’à un an après le prononcé du divorce.

Divorce amiable : le sort des immeubles est fixé avant le dépôt de la convention

Divorcer par consentement mutuel requiert beaucoup de rigueur ! Ça demande à fournir un dossier carré aux avocats avant la signature de la convention. Rien ne doit avoir été laissé au hasard.

Si les conjoints ont opté pour ce type de divorce, alors ils devront déterminer les effets du divorce. Les avocats inscriront dans la convention de divorce le sort des biens immobiliers qu’ils possèdent en commun.

Cependant, cela ne se fait pas seul. Il faudra passer par un notaire qui leur fournira un acte authentique notarié, à annexer à la convention de divorce. En effet, il est obligatoire que la convention établie sous seing privé contienne l’état liquidatif du régime matrimonial. 

Lors de la signature de cette convention et de son dépôt chez le notaire, l’acte notarié prendra alors pleinement effet et aura une force exécutoire !

Divorce contentieux : jusqu’à un an après le divorce pour partager les biens immeubles

L’immobilier est une grande source de tracas… Et il est bon de savoir que la loi incite les couples à liquider leur régime matrimonial le plus rapidement possible en passant par un notaire. Ainsi, lors d’un divorce judiciaire, ils peuvent fournir au juge compétent une proposition de liquidation des biens immeubles dès l’audience d’orientation et sur mesures provisoires. Cependant, après la prononciation du divorce, ils bénéficient toujours d’un délai d’un an pour mettre fin à la dissolution.

A défaut de consensus, le notaire transmettra au tribunal un procès-verbal énumérant les désaccords concernant les appartements, maisons terrains des époux. Le juge aux affaires familiales a alors la charge de trancher pour eux.

Mais s’ils trouvent un point d’accord, ils devront aussi engager des frais de notaire. Ce professionnel procèdera au partage de l’immobilier en prenant en compte le contrat de mariage. Et tout cela sera inscrit dans un acte notarié qui sera présenté au juge. Ce dernier aura alors le rôle de déterminer si les modalités sont justes, en prenant notamment en compte l’intérêt des enfants.

Quefaire de l’immobilier commun ? 

Les époux ou épouses ne manquent pas de possibilités ! Car le bien est commun, il est impératif que les époux prennent la décision ensemble :

1. Opter pour la vente de l’immeuble commun et pour le partage du prix
2. Attribuer la propriété du bien qu’à un seul des ex-époux. Il devra alors racheter les parts à l’autre conjoint(e).
3. Choisir l’indivision. Cela les mène à rester tous deux propriétaires indivis et à gérer ensemble le bien 

Trouver un accord en ce qui concerne les biens immobiliers

Trouver un accord à deux, c’est protéger ses intérêts personnels.

Si les conjoints sont en conflit concernant la liquidation de la communauté, alors le juge peut s’en mêler. Le but est de mettre fin au conflit mais l’intérêt financier de chaque époux n’est pas l’argument principal.

Par exemple, le juge peut décider de mettre l’immeuble aux enchères puis de partager entre eux le prix de vente. Cependant, une vente aux enchères est moins intéressante financièrement qu’une vente que les époux feraient en mettant leur bien sur le marché via un agent immobilier.

La gestion de l’immobilier en indivision : les époux restent propriétaires

L’indivision, c’est conserver l’immeuble mais partager sa propriété.

En effet, jusqu’à la vente de leur logement et des autres biens possédés, les deux conjoints resteront propriétaires indivis. Cependant, les effets du divorce font que les immeubles sortent de la communauté de biens grâce à une convention d’indivision rédigée par un notaire. 

Pourquoi gérer en indivision ? Cette solution est intéressante si le but n’est pas de vendre le bien dans l’immédiat à de nouveaux acquéreurs. Cela peut notamment être favorable à un ex-époux qui souhaiterait racheter les parts de l’autre mais qui serait en train de constituer son apport. 

L’indivision rend-elle captif ? 

Non car les ex-mariés peuvent fixer sa durée. Ils peuvent tous deux choisir si l’indivision aura une durée déterminée (dans la limite de 5 ans renouvelable tacitement) ou indéterminée. Si l’indivision a une durée déterminée mais non renouvelable, alors le partage de l’immobilier se fera en fin de délai, par vente ou par rachat d’un ex-époux.

Le saviez-vous ? Informations de la convention d'invidision

La convention d’indivision doit déterminer des modalités comme le partage du prix de la future vente de l'immeuble, la prise en charge des travaux ou l’indemnité d’occupation si l’un des ex-époux décide d’y habiter.

L’attribution du logement familial 

La résidence principale est un peu quitte ou double. C’est un endroit où l’un des époux peut toujours se sentir bien autant que les deux conjoints peuvent souhaiter s’en débarrasser au plus vite.

Dès lors, ils peuvent décider d’attribuer le logement à l’un d’eux, gratuitement ou en contrepartie d’une indemnité d’occupation. Cela peut ne durer que le temps du divorce ou même s’étaler dans le temps.

En cas de divorce judiciaire, le juge attribuera la jouissance du logement familial à l’un des époux. Souvent, il l’accorde au parent ayant la garde des enfants, dans le but de perturber le moins possible les mineurs. Le JAF décidera aussi si l’occupation de bien immobilier du bien se fait gracieusement ou contre paiement (par une indemnité d’occupation).

Concernant la vente du logement familial lorsque le divorce est en cours, aucun époux ne peut revendre le bien sans l’accord du second époux (quand bien même un seul conjoint aurait la propriété de l’immeuble). 

Le saviez-vous ? Crédit immobilier et divorce

Si un conjoint se voit attribuer un bien, qu’il soit le logement familial ou non, il reprend alors obligatoirement le prêt immobilier existant. Si ce crédit a été accordé au nom des deux conjoints, alors l’ex-époux reste solidaire et la banque peut lui demander de compenser les impayés. Il est donc important de demander à la banque la désolidarisation du crédit immobilier.